腾讯网2023-08-09 10:10:14
曾几何时，对广大业主来说，买下房子特别是“人生首套房”的时候，那感觉就像男人跟心爱的女人订婚一样，要执子之手，与子偕老。
不管是借贷供房还是一次性购买，都算强迫自己存一笔大钱，业主对名下的房子，感情不可谓不深。
(资料图片)
然而星移斗转，东莞的业主们，似乎有说不出的苦衷，一个个都成了楼市“渣男”。始乱终弃，都走上了卖房的不归路……
Part1
“见好就收，不做赌狗”
如果说东莞楼市最大胆也最幸运的一波人，莫过于十多年前就敢以开盘价格（约0.95-1万元/平）买入万科虹溪诺雅的洋房了！
彼时，东莞楼市整体还在7000-8000元/平的位置徘徊，而松山湖高新区成立已过去近10年，许多人对于松山湖楼市仍然嗤之以鼻，认为基础设施不行、价格虚高，以约1.5倍城区价格买松山湖未来，四舍五入相当于霍英东80年代投资广州南沙，李嘉诚90年代投资汕头……
（图源：创新松山湖）
不过地产佬认识的一位业主，他就是当年一时冲动买下的万科虹溪诺雅，去年以6万出头的价格就卖了，差不多以6倍的价格卖出，除去这几年的借贷利息，还赚了一笔。
他说，当初买这房子也很犹豫，很多人劝我不要买，因为当时松山湖的发展确实不咋样，他只是当时事业顺利，朋友安利了好长一段时间才买了，买了第二年就后悔了，又想卖掉，可惜当时卖也卖不掉，松山湖根本没什么二手交易，所以就放着了。
到了后来松山湖房价不断上涨，甚至赶超城区，几年前价格突破5万关口的时候他就想卖了，但是感觉还能再涨一点，又没卖。
这房子格局97平三房两厅，是望湖景的房子，两梯三户，第一感觉挺好的，买了不久，装修，然后曾经当度假房入住了一段时间。
后来才发现，看湖是好，就是西晒，夏天傍晚晒到底，24小时开空调，白天客厅电视机反光，还要拉上窗帘才行。
（万科虹溪诺雅，图源网络）
业主说，“我说买的时候，人人劝我不要买，我说卖的时候，人人劝我不要卖。”
地产佬帮这位业主总结了一句：别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。
去年，松山湖二手洋房就挂出8万/平，有极个别的甚至声称去到10万/平，在6万位置就脱手，可以说这位业主是脱手的决心是相当的坚定了，如果按照市面上的炒作，明摆着要少赚200万到400万……不过，谁又能排除不是炒房的故意抬高均价呢？
业主说，目前虽然松山湖新房仍然在涨价，一些娱乐购物场所、学校也有所完善，终究感觉这里不是自己常来的地方，加上大环境不好，卖了这套房子当回笼资金，用十年时间小赚一笔，现在经济不好，再晚一点恐怕就更难卖了，一是怕楼龄太老，二是怕楼市下行，没人接盘了，我自己不敢再赌下去了，见好就收。
再美的妲己，
不过是昨日黄花，
是封不了神的。
Part2
“只想割肉离场，又心有不甘”
俗话说，“搏一搏，单车变摩托”，富贵险中求，可惜有人求不来富贵，就求来了个“险”。
最近恒大的负面新闻挺多的，负债万亿还不了，让人瑟瑟发抖，东莞挂着恒大名头的项目也有一些，比如换了投资方的企石项目“悦龙台”。
在南城，也有几个大社区挂着恒大的名号，其中一个叫“恒大御景”，这个盘2021年最高挂牌价格冲到4字头，而现在普遍价格仅为3.5-3.6万/平，炒作确实有冲高回落的时候，如果在均价水平买倒是问题不大，问题就在于不是。
有位业主向地产佬说起自己买恒大御景的时候，几乎要哭出声，因为自己就是在山顶4万的时候接的盘……
那个房子空间还好，80多平，原业主装修不错，楼层也不错，但扛不住均价整体下滑，现在自己排除利息，还浮亏40万……
（恒大御景，图源网络）
地产佬追查历史报道，当时这个南城白马小区价格突然暴涨，与多重因素有关：
其一，是2021年政策有一轮明显的放松（降交易个税、免增值税年限2 改5等），而市场提振分化又聚焦城区、松山湖，新房普遍备案价飙升，给了南城二手市场比较好的预期。
其二，恒大御景靠近天安数码城，还靠近南城客运总站，有一定的话题，本身自带“学区房”的话题，被分到名校阳光五小，比起其他二手小区争不到好学位，或者新房学位问题未定，恒大御景显然更有炒作的卖点。
其三，目前南城已出现7-8万/平的二手房，一手也破了6字头，二手4万/平并非特别高的价格，只是就小区本身现阶段而言，属于虚高。
这个楼盘炒房客非常多，楼龄又老（2000年产品），导致楼市不安时期，恒大御景价格就大起大落，发生什么事情，都不奇怪。2021年该盘价格回落到4 字头，而去年，恒大御景一套82平的两房，以255万成交，算下来仅3.1万/平，如果按4字头算，起码血亏100万。所以，“淡淡定定，有钱净”。
目前该业主喊着要卖房，但目前恒大御景价格最高大概也就4万/平出头的样子，即使按照入手价卖出，也不可能回本，何况还有银行利息……
当初兴冲冲进场，自己都觉得捡到了宝，现在食之无味，弃之可惜，只想割肉离场，又心有不甘……
不说了，都是泪。
Part3
“风吹鸡蛋壳，财散人安乐”
有人说，房子多的人一定好福气。真的好福气，吗？
这是地产佬认识一位二手房产经纪人朋友讲的真实故事，因为业主给她的印象太深刻了。
水乡某大型小区业主，年纪不大，看样子也是80后，梳着一个时髦的发型，明明是男的，却扎着一个小辫子……
这位业主到店里的时候，整个人虽然一句话还没说，就已经由内到外散发出阴沉沉的气息，以至于平时不迷信的这位二手房产经纪人，也感觉到此人“印堂发黑”。
一问，业主说了一通，把她下巴吓掉下来！
简单来说，就是事业顺利的时候，业主以不同的名义买了几套房，都在供，真可谓“一脚踏几船”了！在外人看来，绝对是要做朋友的土豪！
结果疫情期间，拿去抵押贷款，投资押宝做口罩外贸，政策打压，加上内讧，创业失败接着血亏，欠了供应商一千多万，还有房子也断供了，一屁股债。
（水乡大道，图源：水乡中堂）
几个债主和银行同时起诉，目前多数房产已经被法院封了，这一套原来是豪华装修，打算自住的，目前还没被封，想着赶紧卖了，先填一部分的债务。
法院虽然没封，但问题是，这套房子之前急用钱时，除了拿给金融机构二次抵押，还私下以口头名义，抵押给了自己的舅舅，问舅舅借了一笔钱，虽然房子仍然在自己名下，但他舅舅会不会要求拿走房子，现在也不好说……
也就是说，买房时银行抵押了一次，后来又给金融机构做了二抵，还私人口头抵押给了亲戚……啊，真是“风吹鸡蛋壳”了……
业主报出了比市场价低20万的价格，还送豪华装修（经纪人朋友说是真的豪华，雕梁画栋了，全是红木家具），这价格太低了，连安居客都上架不了（后台系统限制过低价格）……
但是，这样的房子谁敢卖呢？不是，如果买房的知道这种情况，谁又敢买呢？
看似“脚踏几只船”，
实际是朝不保夕。
房子多了，
到底是福气还是“负气”？
地产佬追问说，这位业主后来怎样了？房子卖出去了么？
经纪人朋友说，不知道，反正我没敢碰。
Part4
东莞楼市：本来无一物，何处惹“渣男”
今年年初（2月份），东莞贝壳二手房挂牌量突破6万套，此后一路增长，到5月份，贝壳二手挂牌量激增至7.3万套。另外，综合贝壳、安居客、链家等主流二手房挂牌平台的情况，7月份全东莞二手挂牌量整体维持在7万套以上。
另外数据偏高的诸葛找房，7月挂牌数据超过9万套，更有自媒体声称已到10万套，可谓层层加码。而从样本分析来看，尽管可能存在不同业主在不同平台挂牌的情况，外加房产经纪的重复操作等因素，但诸葛找房明显偏离其他平台数据，可信度不高。
即目前东莞二手房挂牌量突破7万套，逼近8套的数据是较为符合真实情况的。
然而据中原地产研究院数据，今年4、5、7月（6月无数据）东莞二手过户套数环比连续下跌，而诸葛找房的数据更糟糕，7月份东莞二手房成交量无论环比、同比，都属全国领跌行列。
说人话就是，卖房的人越来越多，买二手房的人却在不断减少。
以往的东莞楼市买了就能涨，跟A股打新似的，管你有钱没钱，一把梭哈，赢了会所嫩模，输了下海干活，很多人举债狂买，买到就是赚到，突出一个“走得快，好世界”。
这几年不行了，“政策收紧+疫情影响”，房产从“爱不释手”到“爱莫能助”，从“鸡肶”到“鸡肋”，万物归因，不过一个“钱”字。
要么房产不升值赚不到钱，要么是事业不顺利赚不到钱供不起房。
（俯瞰东莞，图源：东莞发布）
房地产非常依赖上游的“水”，上游有“水”，下游的“鱼”就能活，“鱼”就多，就算是旱地，多少也能沾点湿润。
现在上游涓涓细流，甚至没了“水”，下面的“鱼”就难受了，原来还能苟延残喘的“鱼”，现在干脆反白躺平了。
当然，即使是这样的东莞楼市，仍然有人选择持仓待涨，有人选择持币观望，所以才有分化的市场。
只是对楼市“渣男”来说，钱在自己手里，永远比在别人手里强，现在想靠楼市保值或者赚钱，就是“蜀道难，难于上青天”，“渣男”就“渣男”吧。
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