蓝鲸财经2023-07-04 08:47:21
2023年过半，房地产市场百味杂陈。历经3月“小阳春”后，楼市迅速调转方向。
楼市的寒意也传导至土地市场。
(资料图片)
据中指研究院的数据，上半年TOP100房企拿地总额为5920亿元，同比下降10.2%；全国300城住宅用地推出2228宗成交1622宗，成交规划建面为1.35亿平方米。
供、需规模降至近十年以来同期最低位，同比分别下降33.8%、31.4%。
土地遇淡市，地方城投也不再托底，全国流拍率却不升反降。
数据显示，上半年全国住宅用地流拍撤牌率大幅降低18.4个百分点至15.8%。
“这得益于各城市推地更加谨慎了，不少城市在招拍挂前会摸排企业参拍意愿并适当放松土拍规则。”某房企相关负责人告诉蓝鲸财经，不少城市也释放出更为优质的“存货”。
整体来看，核心城市热门地块的高关注度，仅是个案，全国土地市场低迷态势并未改变。
“下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。”中指研究院土地市场研究负责人张凯预计，部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多。下半年通常推地量加大，竞争激烈程度或减弱。
多城拿出“压箱底”好地
一线城市楼面均价上涨21.3%
新房销售一路下行之际，各城市的推地积极性也不高，上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，仅核心城市土拍保持一定热度，多数城市土拍未有好转迹象。
据中指研究院统计，不同等级城市土地供应变化幅度不同。一线城市中，上海及深圳缩量明显，同比降幅均在五成以上，北京降幅超两成，广州下降近一成；二线、三四线城市政府整体推地信心较弱，住宅用地推出面积同比降幅均超三成，其中二线城市成交面积同比降幅较小，三四线城市土地市场进一步承压。
需求方面，50家代表房企1—5月拿地销售比为14.6%，较去年全年下滑明显 (2022年拿地销售比22.5%)，较去年同期下降4.2个百分点。
同时，上半年TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%；TOP100门槛值为17亿元，较上年同期下降3亿元；50家代表企业内部分化显著，头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业。
“2023年以来虽然核心城市土拍热度较高，但房企整体投资更趋审慎，拿地销售比继续下降。从民营房企拿地情况来看，上市民营房企中，今年以来仅个别企业还在拿地，绝大部分停止拿地。”中指研究院分析师指出。
“审慎投资”的思路下，房企投资仍仅限于热点城市优质地块。为提升企业拿地意愿，多城推出压箱底的好地。
例如，广州近日出让了天河区员村一横路一宗地块，这是近些年少有的天河区核心地段宅地出让；深圳近日出让了深圳湾超级总部一宗宅地，该片区上一次有宅地成交还是在2001年。
“好地”入市带动了成交楼面价的上涨，上半年同比上涨16.4%。
一线城市表现最为明显，多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅达21.3%，上海、广州成交楼面均价同比涨幅均超三成；二线、三四线住宅用地成交楼面均价同比涨幅在一成左右，其中杭州、成都、苏州、青岛等二线城市均呈不同程度上涨，佛山、徐州等三四线城市成交楼面均价也有较大幅度提升。
企业更追求确定性
核心城市成交亦冷热不均
全国销售承压的背景下，房企在核心城市补货意愿增强，同一城市内部不同板块分化明显。
北京、上海、杭州、合肥触顶成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量记录。
近日北京一批次土拍中，顺义新城第19街区地块吸引45家企业报名，昌平朱辛庄地块在报名阶段也吸引了42家企业；杭州出让的运河新城单元GS1004-01地块吸引了42家竞买人参与摇号，奥体博览中心单元BJ1704-12地块吸引了49家竞买人参与摇号，此前多批次土地出让，杭州也有多宗地吸引数十家房企竞逐。
城市内部非核心地块则多底价成交，板块间分化明显。以苏州为例，2023年出让地块中，8宗触顶摇号，8宗溢价成交，其余17宗非核心与近郊地块均底价成交。
核心城市之外，多数城市土拍未有转暖迹象。例如，长春、无锡等城市成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。
从城市群看，长三角地区仍旧领跑全国，1—6月TOP10企业在该地区拿地金额1250亿元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额762亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额608亿元，位列第三。
“在市场筑底修复的阶段，安全性、流动性、收益性都较为确定的核心城市优质地块，是房企抢地的重心。这类地块周边供地稀缺性较强，未来去化速度有保障，市场预期较好。”中指研究院分析师指出。
该机构还预计，随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地，一二线城市的土拍竞争将日益激烈，部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沉。
央国企拿地金额占近6成
地方城投不再托底
值得注意的是，与2022年土地市场的“城投托底”相比，今年上半年地方国资托底乏力。
据中指研究院的数据，2022年（截至当年12月27日），22城地方国资拿地金额占比达42%，超过了央国企的37%，民企该比例则仅为16%。
该机构指出，土地市场低迷之时，地方国资及部分城投平台托底能够降低流拍率，但部分国资企业和城投地产开发经验能力不足，左手倒右手终是表面繁华，长期来看并不利于房地产行业的良性发展，部分项目虽可通过联合优质开发企业入市，但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。
相关部门也对城投托底现象进行了警示。去年10月，财政部发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”
上述现象在今年上半年有所改善，虽22城拿地企业仍以央国企为主，但地方国资在土地市场的角色逐渐弱化，截至6月27日，22城成交的住宅用地中，地方国资拿地金额仅占9%，较上年大幅下降33个百分点。
取而代之的是对规模更有野心的央国企及重返土地市场的民企。
截至6月27日，央国企今年拿地金额占比57%，较2022年明显提升。北京、上海、厦门等城市，央国企仍为拿地主力。
“稳健型央企资金状况相对较好，仍是热点城市拿地主力，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局。”中指研究院企业研究总监刘水指出。
杭州、成都、宁波等城市民企拿地金额占比有所提升。据中指研究院数据，杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，6月9日出让5宗地中4宗为民企；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。
此外，城投及地方国资“收手”后，为降低流拍撤牌率，上半年各地推地谨慎，提前摸排企业参拍意愿，调整完善土拍规则、精选优质地块。多因素带动下，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显。
据中指研究院统计，2023年上半年，全国住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以来半年度最低水平；流拍撤牌率15.8%，较去年同期下降18.4个百分点，绝对值降至2019年水平；重点22城住宅用地流拍撤牌率则为8%。
（文章来源：蓝鲸财经）
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