巧谈大楼市2023-05-31 19:17:51
记得在2021年，乃在2020年甚至更早，当时谈到投资房地产，我就提到过一个概念：
“卫星城”纯属房地产炒作的产物，全国95%以上的购房者，买了就后悔。
(相关资料图)
如果你没有读过我的那篇文章，那你就肯定一头雾水，什么叫“卫星城”？
这个概念最早在1915年提出，指的是围绕在大城市周边的那些小城市、县城或镇，不过要注意的是，这是相对概念，而不是绝对概念。
例如在浙江省，嘉兴无疑是杭州的“卫星城”，可如果扩大到长三角地区，杭州就会变成上海的“卫星城”。
而在此前，提到“卫星城”，就肯定要提到燕郊。
这个房价从1.6万/平涨到3.8万/平的乡镇，曾经确实非常辉煌。
不过，随着大批投资客的撤退，房价也逐渐回归正常。
可是你知道吗？我国房地产领域，似乎又出现了另一个“燕郊”。
对于楼市，我们要认清本质，把握根本，预测未来，才未雨绸缪。
在这篇文章中，没有任何的指向性观点，只给大家提供参考意见。
内容数据有处可查，分析客观专业。
注：
文章略微偏长，希望大家能冷静耐心阅读，并能清晰思考，一起友善讨论。
每个人的立场不同，观点自然也就不一样，评论不要偏激，请站在客观立场看待，这只是一篇能够让大家放松心情的文章。
01
我国“卫星城”房地产现状是什么样？
相信你肯定关注到了，经过三年口罩期，我国多城房地产市场都遇冷了。
如果说一二线城市得益于产业链完善，人口持续流入，其实相比较来说，房价波动并不算大，可那些小城市，情况就完全不同了。
就在5月19日，我看到了一则消息 ——《燕郊房子免费送都没人要》。
到底是什么情况？是真是假？
当下燕郊房价和6年前，也就是2017年的巅峰相比跌了50%以上。那时买家的首付款早就跌没了，还欠了银行至少200万房贷。
问题是现在房子都已经不值200万，所以就有人想着直接白送房，只要替他还清剩下的房贷就行了。
我的看法是不可能有人接盘，现在买燕郊新房都花不了200万，凭什么要买你的二手房？
可你更不可能断供，一旦不按时交贷，房子就要被拍卖，损失更大！
其实这也是“卫星城”的共同现状，不只是燕郊。
2016年燕郊房价走势
除此之外，在整个环京地区，房价跌一半还是轻的。
例如永清已经跌了70%，直接从2万/平暴跌至6000元—7000元/平。其他的诸如香河、固安、三河等“卫星城”，跌幅也在50%以上。
当然了，可能还有更多的城市，有这类情况。
其实我们都要看看自己所在的城市，按照当下局势发展下去，房价会不会腰斩！
02
我国还有哪些“卫星城”？
你可能会说，诸如燕郊、香河、大厂等这些地方都已经听够了，还想知道我国到底还有哪些“卫星城”呢？
不要着急，实际上不仅北方地区有“卫星城”，南方地区也有这样的城市。
说到这，就不得不提到和深圳一江之隔的中山。
其实我觉得最初中山并不能算是“卫星城”，可是从2016年开始，就一步一步转变了。
到底发生什么事了呢？
来由是这样，2015年中山多个楼盘就和商量好了一样，几乎同时打出这样的宣传噱头：
晚上在中山居住生活，白天在深圳工作上班。
面对当时深圳高达3.5万的房价，很多人都觉得在中山买房，性价比更高。
原因很简单，一是中山房价偏低，普遍在6000元/平左右；二是通勤便利，尤其是等到深中通道开通之后。
从中山到深圳只需要30分钟，相比之前绕道广州、东莞、佛山的1个半小时来说，直接缩短了三分之一。
正应了那句话，“物极必反”。同样适用在房地产上。
在传出国家批复深中通道消息后，资本瞬间席卷中山楼市。
光是在2015年，中山新房就成交了124683套，相比上一年飙升24%。
到了2016年，新房成交量继续上涨，只是幅度缩小了一些，但也新增了19270套。
而在这段时间里，房价也是水涨船高，同样从2015年的约5500元/平开始上涨，到2020年到达巅峰13000元/平，最热的区域甚至超过了30000元/平。
可是，从2017年开始，这一切很快就都变了。
主要有两方面原因：
第一是政策收紧了，特别是限购的实施，外地户籍必须要交满6个月社保才能买房，同时还限购两套。即便是本地户籍，最多也只能买三套。
在当时，这无疑就是大招般的存在，直接卡住的投资客的七寸。
第二是中山经济增速放缓。自2018年起，中山开始经济转型，在随后的三到四年里，中山GDP一直没有太大起色。
从数据来看，2018年GDP增速只有约3%，2019年跌到了2%，而到了2020年和2022年，更是只有1.5%和0.5%。
只有2021年逆风上涨，在短短一年里，直接飙升到了8.4%。
其实说白了，就是内部和外部因素同时减弱，直接导致中山房价走低。
我的看法是大批投资客撤退或更关键。
要知道在2015年前后，投资客在中山买房比例超过了60%，可是到了2022年，直接砍到了只剩下10%不到。
虽然近些年中山也进行了调整，例如放宽限购，可效果并不好。
2022年中山仅成交3.7万套商品房，相比起步阶段的2015年的124683套，直接下跌了70%。
03
未来“卫星城”房地产的出路在哪？
对于这个问题，我也参考了一些内行人士的观点。
总结下来：还是在房地产端发力。可是我却完全不认同。
我的看法是应当从人口角度发力。还记得吗，在之前的文章中，我提到过在粤港湾9城中，中山人口外流了3.38万。
虽然相比广州、东莞、佛山等城市，数量已经很少了，但是你别忘了，本身中山人口就不多，只有约443万。
如果今后再减少，即便是小幅度，影响反而更大。
归根结底，还是要发力点回归到“人”上面。
不过呢，对于今后是否还要继续买房，我也还得劝大家一句，不要再抱有侥幸的心理去投资，一定要结合自身需求。
这才是关键中的关键。
对此，如果你还有其他不同看法，欢迎一起友善讨论！
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