掌楼牛市2023-05-24 07:14:21
最近都在聊科学城“暴跌”的事，这对于本来想入手科学城一步到位的买家，开始有点纠结、担忧，会不会买了就跌？科学城的价值真的是被炒作的吗？
我的回答是，大可不必担忧。
科学城片区的二手房在广州市场向来成交量可观、板块看房热度也是较高，供需关系也是长期处于一个比较平衡的状态，“崩盘”几乎是不可能的事。
(资料图片)
翻了网上几篇文章，看到大家既然都是以新福港鼎峰为例，那我也来凑个热闹，同样是以新福港鼎峰最新一套为例。
我在贝壳搜到，新福港鼎峰最新成交的是一套约138平的三房，总成交为700万，单价为50498元。
但是吧，往下翻就会发现，该套户型是有过两次成交。
也就是该业主于2019年4月以单价37937元购入，今年四月以单价50498卖出，也就是说该业主四年时间啥也不做就赚了约175万，你觉得他亏吗？
而且，该业主起初的定价是总价730万，单价在5.2万。再对比该小区今年的成交均价看来，也是不算最高成交价滴。
整理了下新福港鼎峰2023年的全部成交，最低成交大概就是3月26日那套4.9万/平的南北房，最高就更别说了，甚至有上到6.2万/平的，中位数5.5-5.8万/平这个区间的也卖了3套。
所以单看最低，或者单看最高都是不客观的，只能说，该小区相对稳定。
除此以外，我还扒了下科学城其他几个比较火的二手小区。
像万科东荟城最新成交的（满5）房源，大部分售出单价都超出贝壳显示的小区均价，这跟朝向、楼栋、楼层脱不开关系。
2023年四月部分成交
即便是拿去年四月4-4.2万/平的成交数据做对比，万科东荟城最新的成交价还是很可观的，加上扣除的“萝岗东风东”滤镜，在生源被分流至其他学校后，房价也并没有产生太大的浮动，说明产品确实能打。
2022年四月部分成交
而隔壁科城山庄，参考同比最高价跟最低价成交，竟然还有约1000元/㎡的上浮。
2023年三月底、四月初部分成交
2022年三月底、四月初部分成交
这类上下浮动1000-2000元/平，我觉得都是正常情况，大部分时候，业主报价松动源于急售，理智淘一淘，说不定真能“捡漏”。
当然了，科学城倒也不是说就这样坚不可摧。
你要是看到一个小区，业主集体抛售，且都未满五，那你可就要小心了，千万别成为下一个“接盘侠”。
就比如中海誉城，对比2022年四月时，中海誉城还处在3.1-3.9万/平的成交价，如今的中海誉城最低2.7万/平就有成交，最高也不过2.9万/平，跌幅近6000-10000元/平！
2023年四月部分成交
2022年四月部分成交
就以约80㎡的户型为例，去年高位买的时候3.3万/㎡左右，如今挂牌2.7万/㎡，总价足足差了50万，四舍五入没了辆BBA的中级车。
难怪近900多户业主，住了不过两三年，就迫不及待的卖房割肉。
这就意味着，要多交5.3%的增值税+1%的个税，购房成本也要比买“满五”房源高出几十万，这样想来，就算业主有心“割肉”，实际上购房者没占到什么便宜。
无独有偶，万科金色梦想2022年三、四月的时候还是经常能看到四字头的成交，可是到了2023年翻遍贝壳楞是没看到一套四字头。
2023年三、四月部分成交
2022年三、四月部分成交
而且最低成交2.8万/平也是有的，同样是80多平的三房两厅，去年3月的成交跟今年1月的成交，总价竟然能差67万。
值得注意的是，这两套的对比都是满五的房源，假如以2018年均价1.5万左右计算，要是去年3.5万/平放盘，业主不得笑疯。
虽然很缺德，但我还是想问，去年四字头接盘的业主们，此刻真的没有后悔吗？
看到这里，小编给你们理了两点结论：
像新福港鼎峰、万科东荟城、科城山庄等房价比较抗打的小区，位置上靠近区府核心，交通和商业配套相对丰富，即使会有个别房源售价回落，但是也跌不到哪去。
而中海誉城、万科金色梦想这类成交价低于市场均价的项目，大多为大型商业有待完善，而且离地铁站较远的盘。
加上2020年那一波放开限购的投资客，基本满2年在出手，加之在“房住不炒”的主基调下，现阶段想要炒房基本没可能，为了减少风险，不少都降价出货中。
当然了，有想法上车的朋友，可参考周边一手新盘售价，毕竟现在一二手价差又不大，个别楼盘甚至有倒挂现象。
因此，对于一些类似科学城“崩盘”的结论，小编觉得听听就好。
那么，你们觉得2023年的科学城可以继续入手吗？欢迎评论区留言探讨。
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